نقل الرهن العقاري – شرح تحويل قرض السكن

نحصل على عمولة مقابل المنتجات المشتراة من خلال بعض الروابط في هذه المقالة.

هل تعتقد أنه يتعين عليك الانتظار حتى تنتهي صفقة الرهن العقاري الحالية قبل أن تتطلع إلى الانتقال إلى المنزل؟ ليست الحقيبه، ليست القضيه! من الممكن أن تحزم رهنك العقاري وتأخذه معك. هذا ما يُعرف في صناعة التمويل العقاري باسم “تحويل الرهن العقاري الخاص بك”.

بهذه الطريقة ، يمكنك الاحتفاظ برهنك العقاري الحالي عند شراء منزل ، بدلاً من انتظار سداده أو ، بالنسبة لحزمتك الحالية ، أيًا كان معدل الرهن العقاري، إلى النهاية.

نقل الرهن العقاري الخاص بك ، وأوضح

يُعرف أخذ رهنك العقاري معك ، من عقار إلى آخر ، باسم “النقل”. يمكن أن يوفر لك المال إذا كنت تدفع معدل فائدة منخفضًا. أو ، إذا كنت مقيدًا بصفقة ، فإن تحويل الرهن العقاري الخاص بك يمكن أن يقفزك بعيدًا عن رسوم السداد المبكر الضخمة ، (ERC) ، إذا قررت المغادرة.

كيف يعمل تحويل الرهن العقاري الخاص بك؟

يبدو أن الرهن المتنقل خيار سهل ومناسب. ومع ذلك ، قد لا تكون فكرة جيدة إذا كنت تدفع حاليًا سعرًا مرتفعًا ، أو لديك قرض عقاري صغير وتتطلع إلى اقتراض المزيد.

هناك بعض الأطواق العملية للقفز من خلالها.

تقول روزي فيش ، خبيرة الرهن العقاري في سمسار الرهن العقاري عبر الإنترنت: “ لا تفترض أن منفذك قد انتهى هابيتو.

لا تزال هناك عملية يجب القيام بها. أنت بحاجة إلى خطاب عرض جديد ، سيمنحك المُقرض شيكًا ائتمانيًا آخر ويلقي نظرة على دخلك. سيحصلون أيضًا على ملف تقييم المنزل من الممتلكات التي ترغب في شرائها. إذا تغير تصنيفك الائتماني منذ عرضك الأصلي ، (على سبيل المثال ، إذا فاتتك دفعتين من أقساط الرهن العقاري) ، فقد يقلل ذلك من فرصة تسجيل المنفذ الخاص بك.

يبني المقرضون إمكانات الاقتراض الخاصة بك على معايير القدرة على تحمل التكاليف. وهذا يشمل دخلك ، وكذلك مصروفاتك غير المتعلقة بالرهن العقاري. إذا كان دخل أسرتك الآن أقل مما كان عليه عندما حصلت على قرضك الحالي ، فقد لا يكون تحويل الرهن العقاري خيارًا. وينطبق الشيء نفسه إذا كان لديك مصروفات شهرية أعلى ؛ قد لا تكون مؤهلا لنفس الصفقة.

هل تحويل الرهن العقاري الخاص بك يأتي مع التكاليف والرسوم؟

يعد إجراء المبالغ أمرًا أساسيًا ، بما في ذلك أي تكاليف يتم تكبدها مع النقل. انظر إلى تكلفة إنشاء قرض عقاري جديد ، مع المُقرض الحالي الخاص بك أو مزود جديد ، مقارنةً بتحويل صفقتك الحالية.

والخبر السار هو أن المقرضين لا يتقاضون عادة رسوم تحويل. ومع ذلك ، إذا كنت تجري أي تغييرات على الرهن العقاري الخاص بك ، فقد تكون هناك تكاليف أخرى. تختلف الرسوم بين المقرضين.

تقول كارينا هاتشينز ، رئيسة قسم Home by OpenMoney، خدمة المشورة المالية.

على الرغم من أن الرهن العقاري هو نفسه ، فإن المنزل الذي تشتريه ليس كذلك. لذلك ، سيتعين إجراء تقييم للمنزل الجديد على العقار الجديد. يقدم معظم المقرضين تقييمًا مجانيًا للعقارات التي تقل قيمتها عن مليون جنيه إسترليني. أولئك الذين لا يفعلون ، يتقاضون حوالي 300 جنيه إسترليني ، “تتابع كارينا.

إذا لم يسمح لك المُقرض بالتخليص ، فعادةً ما يكون ذلك بسبب أنك لا تتلاءم مع معايير الإقراض الخاصة به. هذا يعني أنهم لن يعرضوا عليك صفقة جديدة. سيتعين عليك بعد ذلك دفع غرامة الاسترداد المبكر ، حيث ستحتاج إلى تغيير المُقرض وسداد هذا الرهن العقاري مبكرًا ، مما يؤدي إلى فرض العقوبة.

وبالمقارنة ، فإن البدء من جديد بمقرض جديد يمكن أن يعني تكبد رسوم ترتيبات الرهن العقاري (المعروفة أيضًا باسم رسوم المنتج) ، وتكاليف التقييم. وفق مساعدة المال، موقع المشورة المالية الحكومية ، يمكنك دفع أي مبلغ يتراوح من لا شيء إلى 2000 جنيه إسترليني مع رسوم ترتيبات الرهن العقاري. توقع أيضًا أن تدفع من 250 جنيهًا إسترلينيًا إلى 1500 جنيه إسترليني للتقييم.

رسوم السداد المبكر

إذا كنت ترغب في ترك صفقة رهن عقاري “ مبكرًا ” ، فلنقل أنك تنتقل إلى المنزل جزئيًا من خلال إصلاح ، وتريد البدء من جديد بصفقة مقرض ورهن عقاري جديد ، فستدفع عادةً رسومًا جزائية في شكل عقد مبكر رسوم الاسترداد (ERC). معدل الإنصاف والمكافآت هو عادةً نسبة مئوية من الرصيد المستحق. يمكن أن تصل إلى آلاف الجنيهات ، لذا فإن النقل هو وسيلة لأصحاب المنازل لتجنب هذه الرسوم.

مع ERCs ، فإن القاعدة الأساسية هي أنه يمثل 1 ٪ من رصيد الرهن العقاري الخاص بك مهما كانت مدة صفقتك. لذلك ، مع إصلاح لمدة خمس سنوات ، ستدفع 5٪ في السنة الأولى ، و 4٪ في السنة الرابعة ، و 3٪ في السنة الثالثة وما إلى ذلك ، كما تقول كارينا هتشينز. استنادًا إلى رهن عقاري قيمته 150 ألف جنيه إسترليني ، يعني مغادرتك خلال العام الثالث ، أنك تبحث عن رسم قدره 4500 جنيه إسترليني ، وهو ليس تغييرًا بسيطًا ؛ ومن ثم يمكن أن يوفر لك Porting المال.

إذا كنت قد حصلت على قرض أصغر وأوشكت على الانتهاء من الصفقة عند الانتقال ، فإن أي رسوم سداد مبكرة يمكن أن تكون ضئيلة نسبيًا. على سبيل المثال ، 500 جنيه إسترليني إذا بقيت سنة واحدة و 50000 جنيه إسترليني معلقة.

حتى إذا لم يكن هناك مبلغ ERC للدفع ، إذا تركت مقرضك الحالي ، فمن الجدير معرفة أن معظمهم يتقاضون “رسوم خروج” لإغلاق حساب الرهن العقاري الخاص بك رسميًا. يمكن أن يتراوح هذا من حوالي 50 جنيهًا إسترلينيًا إلى 300 جنيه إسترليني ، والذي يجب أيضًا أن يؤخذ في الاعتبار في المبالغ الخاصة بك عند معرفة ما إذا كان Porting يمكن أن يوفر لك المال وهو القرار الصحيح بالنسبة لك.

نقل عند اقتراض المزيد

إذا كنت ترتقي في سلم العقارات وترغب في اقتراض المزيد ، فإن الأمر متروك للمقرض الخاص بك فيما إذا كان سيقدم لك نفس الصفقة على قرض أكبر.

تأتي معظم الصفقات الثابتة أو المتعقبة مع حد أقصى “لقرض القيمة” (LTV). LTV هي النسبة المئوية القصوى لسعر الشراء الذي سيقرضونه. هذا يعني أنه إذا قمت بالميناء ، فقد يعرض المقرض الخاص بك رهنًا عقاريًا إضافيًا لتغطية الاقتراض الإضافي. يمكن أن يكون هذا منفصلاً عن صفقتك الحالية.

في هذه الحالة ، حتى إذا وافق المقرض الخاص بك على التحويل ، فقد يتم تحصيل سعر فائدة مختلف (وربما أعلى) ، أو حتى السعر القياسي المتغير للمقرض ، على الجزء الإضافي من النقد المقترض.

نقل عند تقليص الحجم

يمكن أن تكون هذه فرصة لسداد جزء كبير من المال للمقرض الخاص بك وتقليل قرض الرهن العقاري الخاص بك. اعتمادًا على شروط عقد الرهن العقاري الخاص بك ، قد يؤدي القيام بذلك إلى تحمل رسوم السداد المبكر.

يسمح لك معظم المقرضين عادةً بالسداد الزائد بنسبة 10٪ من الرصيد المستحق كل عام بدون أي عقوبة. ولكن إذا تجاوزت هذا الحد ، فيمكن أن تتعرض للضرب بالرسوم.

مرة أخرى ، من الأهمية بمكان أن تضع هذا في الاعتبار عند تحديد ما إذا كان النقل هو أفضل خيار لك.

كيف تبدأ في تحويل الرهن العقاري الخاص بك

اتصل بالمقرض الخاص بك قبل الذهاب للبحث عن منزل للتحقق من قواعده بشأن النقل ، جنبًا إلى جنب مع أي تكاليف.

تحقق من تقرير الائتمان الخاص بك ، في حالة ظهور أي شيء خاطئ ويمكن تصحيحه ، قبل أن تخاطر بالرفض بسبب النقل أو حتى قرض جديد. ثم قم بالتسوق لمعرفة عروض الرهن العقاري الأخرى المتاحة.

الحصول على المشورة

يجدر استخدام خدمات وسيط رهن عقاري متخصص للتحقق من خياراتك. تروسلو هابيتو، أو لندن آند كانتري، تقدم جميعها مشورة مجانية الرسوم.

تحقق دائمًا مما إذا كان المستشار مرخصًا ومنظمًا من قبل هيئة السلوك المالي. يمكنك التحقق من بيانات اعتمادهم في سجل الخدمات المالية على موقع FCA.