البناء الجديد ليس هو الحل دائمًا

هذه المقالة كانت نشرت في الأصل على الحافة المشتركة.

كاليفورنيا ، كما هو الحال مع معظم الولايات الأمريكية ، تعاني من أزمة سكن. على عكس بقية البلاد ، فهي تعمل بالفعل على تحسين الوضع ، من خلال مبادرات خاصة وعامة لا يسع النقاد إلا وصفها بأنها غير كافية. جعلت منطقة الخليج وحدات المسكن الملحقة قانونية من خلال تغيير قوانين تقسيم المناطق ، لكن ذلك بالكاد كان له تأثير. تضغط بعض المدن الآن من أجل زيادة المناطق الإضافية لمنح المطورين مساحة أكبر لجلب مبانٍ جديدة إلى السوق بإيجارات منخفضة. هناك جميع أنواع الدراسات ، التي ترعاها الجامعات أو تضمنها الصناعة ، والتي توصي بإصلاحات جذرية أكثر أو أقل لمشكلة تبدو غير قابلة للإصلاح. يُنظر إلى دعاة حماية البيئة بشكل طبيعي على أنهم أشرار لأنهم لا يتغاضون عن التطورات الجديدة. وسكان كاليفورنيا صارمون مع المسؤولين المنتخبين ، كما علم الحاكم الحالي العام الماضي.

وسط الشجار ، مخطط UCLA M. Nolan Gray عرض مقال حديث في المحيط الأطلسي يحل مسألة ما إذا كان يجب إعادة الاستخدام التكيفي لمواجهة أكبر تحد يواجه الغرب – بصرف النظر عن الاحتباس الحراري ، والزلازل ، وحرائق الغابات ، والانهيارات الطينية ، والفيضانات ، وبقية الأوبئة في المنطقة. كما يكتب: “في دوائر الإسكان ، يسمع المرء الكثير من المناقشات الصالحة حول الحاجة إلى مزيد من الحفظ. ولا شك أن العديد من المنازل الأمريكية تستحق البقاء. لكن الحقيقة هي أننا نفتن البيوت القديمة. مهما كانت تفضيلاتك الجمالية ، فإن البناء الجديد أفضل في كل مقياس يمكن تصوره تقريبًا ، وإذا أردنا ضمان حصول الجميع على سكن لائق ، فيجب أن نبني الكثير منه “.

لذلك ، بالنسبة للغربيين الذين يعيشون في أكواخ مؤقتة ، وحدائق مقطورات ، و “dingbats” القمامة من خمسينيات القرن الماضي ، والخرسانة الشاهقة المنهارة الغريبة ، من المفيد بناء جديد ونسيان السيدات المصبوغات على الطراز الفيكتوري الذي جعل سان فرانسيسكو ملاذًا للمثليين في ” السبعينيات. يجادل المؤلف بأن سان فرانسيسكو بها منازل قديمة متداعية أكثر من نيو أورلينز أو تشارلستون بولاية ساوث كارولينا ، لأن آباء المدينة استسلموا لدعاة الحفاظ على التراث التاريخي في ذلك الوقت ، بينما كانوا يتعاملون بسهولة مع المدمنين المشردين. على الرغم من أنني أشك في أنه يعرف الكثير عن هاتين المدينتين ومكانتهما التاريخية في قانون تقسيم المناطق والحفظ الرائد في الولايات المتحدة ، إلا أن السيد جراي يشعر بالثقة في أنهما تخلصا من مخزون المساكن الدخيلة دون الحنين الذي يراه يؤثر على الأشياء في لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو ، حيث “صنم” المنازل القديمة. البناء الجديد “أفضل في كل مقياس يمكن تصوره تقريبًا” من إعادة استخدام المباني القديمة ، مهما كان عمرها وحالتها.

بصفته الشخص الذي أمضى حياته المهنية في ترميم المنازل التاريخية والإضافة إليها ، وكذلك البحث عن الهندسة المعمارية المحلية ، ومن شارك في تأليف كتاب مع غوردون بوك حول هذا الموضوع ، أتوسل إلى الاختلاف. أنا أيضا مندهش من ذلك المحيط الأطلسي نشر مثل هذا المقال القصير حول هذا الموضوع المعقد والمهم. إذا أراد المرء أن يجادل بشدة ، فيجب على المرء أن يفعل ذلك بالتفصيل وأن تكون الحقائق صحيحة ؛ لكن غراي يرى كل شيء بالأبيض والأسود ويستخدم الحقائق باعتدال.

عند مناقشة القرن العشرين ، يجب أن يكون المرء مدركًا أيضًا أن البناء قبل الحرب العالمية الثانية ، على الرغم من الأسبستوس والطلاء المحتوي على الرصاص ، كان من بين أكثر المباني ديمومة وهندسةً التي شهدها العالم.

من المفيد أولاً التمييز بين الساحل الشرقي والجنوب الغربي – حيث بدأ المستعمرون الأوروبيون في البناء في القرن السادس عشر وتركوا بصمة كبيرة على مدن وبلدات اليوم – والغرب الأقصى والغرب الأوسط ، حيث يكون مخزون البناء أصغر بقرن أو أكثر. عند مناقشة القرن العشرين ، يجب أن يكون المرء مدركًا أيضًا أن البناء قبل الحرب العالمية الثانية ، على الرغم من الأسبستوس والطلاء المحتوي على الرصاص ، كان من بين أكثر المباني التي شهدها العالم دائمًا وهندسة جيدة – وهذا وفقًا للعديد من الخبراء ، بما في ذلك هنري بتروسكي من جامعة ديوك.

السلامة من الحرائق هي رنجة حمراء هنا. تمتلئ شركة McMansions للمطورين من العقود الأربعة الماضية بالمواد السامة ، بما في ذلك انحياز الفينيل القابل للاشتعال ، وهي عرضة للانهيار في غضون بضعة عقود بسبب سوء البناء. على الرغم من أن حرائق المنازل يمكن أن تسوي مسكنًا بهيكل بالون في دقائق ، إلا أن القليل جدًا منها تم بناؤه بالفعل في الولايات المتحدة قبل أن يصبح تأطير المنصة هو القاعدة. تتمتع المباني السكنية قبل الحرب في مدينة نيويورك بأعلى قيمة بين جميع أنواع المساكن وهي المباني الأكثر أمانًا بمجرد إجراء بعض التحسينات على أنظمة الرش وأنظمة البناء. سكان برج جرينفيل عام 1967 في لندن بالكاد شعرت بالأمان عندما اندلع حريق في الطابق الرابع في عام 2017 وانتشر خارج المبنى ، مما أدى إلى “ترقية” عام 2012 إلى كسوة الواجهة. على عكس مباني ما قبل الحرب ، كان يحتوي على درج حريق مركزي واحد فقط ، حيث كان يُعتقد أنه من غير المحتمل أن يحتاج الهيكل الوحشي إلى ثانية. الكثير من كاليفورنيامخزون المساكن في فترة ما بعد الحرب العالمية الثانية ليس من المنطقي الادعاء بأنها ستقاوم الحرائق أو تؤدي أداءً أفضل من الناحية الحرارية من مباني الساحل الشرقي التي كانت موجودة قبل ذلك الوقت. شيكاغو ، التي تحملت أكثر حرائق أمريكية تدميراً قبل سان فرانسيسكو ، لديها نسيج ممتاز من الطوب ، والإطار الفولاذي ، والخرسانة ، والمباني الخشبية التي لم تشكل أبدًا خطرًا كبيرًا. من ناحية أخرى ، سمح شاطئ ميامي للمطورين بالبناء بدون قيود رمز ، مما أدى إلى إنشاء مباني سكنية معرضة الآن لخطر السقوط بسبب التصميم السيئ والهياكل القديمة وسوء الصيانة. (يبدو أن التكنولوجيا الفائقة في سان فرانسيسكو برج سيلز فورس قد تسير على هذا النحو في غضون بضع سنوات.)

عندما يتم احتساب التكاليف ، من الضروري النظر ليس فقط في التكاليف الأولى في البناء ، وكذلك الطاقة المستهلكة ، ولكن أيضًا الطاقة المتجسدة وتوقعات تكلفة دورة الحياة. صحيح ، لا يزال تجديد معظم المباني التاريخية (خاصة المباني الصغيرة) اليوم أكثر تكلفة من تشييد المباني الجديدة ، ولكن فقط عند تجاهل البيانات المتعلقة بالمواد الأصلية للمبنى وأدائه على مدى فترة طويلة. ينتج عن البناء من جديد نفايات أكثر من أي مسعى بشري آخر ، لذا فإن إعادة استخدام أي بناء قائم سيقلل من هذه المساهمة في مدافن النفايات. من الأسهل أيضًا تصميم أماكن إقامة ADA ، والمصاعد ، والجدران فائقة العزل في المباني الجديدة. تعمل معايير التصميم الأفضل ، حتى في مستندات LEED الأحدث ، على تسهيل إدخال هذه التحسينات في المباني القديمة. مع بدء الحكومة في معالجة أزمة البنية التحتية ، سيعكس السوق قريبًا انخفاض تكاليف التجديد وإعادة الاستخدام.

من المؤكد أن توهين الصوت يعد عاملاً عندما يعيش الناس في الأبراج الشاهقة أو بالقرب من الجيران في حي كثيف. لكن الحياة في المدينة صاخبة بطبيعتها ، ويمكن للمرء الانتقال إلى ضواحي أقل ازدحامًا إذا لم يكن التنقل مشكلة (وهو ما يحدث عادةً في كاليفورنيا). الكثير من أعمال البناء قبل الحرب ، مع الجدران الفاصلة من الجبس ، تؤدي تقريباً نفس أداء تركيبات الجدران المصنوعة من ألواح الجبس المعزولة بدرجة عالية. علاوة على ذلك ، عادةً ما تتميز المباني الفاخرة فقط بمثل هذا العزل الصوتي في جميع جدران الحفلات ، لذلك من غير المرجح أن يجد المرء السلام والهدوء دون دفع أموال إضافية.

هل المباني السكنية الجديدة بشكل عام أكثر بهجة وراحة وجمال من المباني القديمة؟ مرة أخرى ، يمكننا النظر إلى مناطق مختلفة وإيجاد آراء متنوعة. في المدن الجديدة خارج الغرب ، حيث يوجد عدد أقل من الأحياء التاريخية ، من المحتمل أن السكان الأصليين معتادون على المجمعات السكنية ذات المناظر الطبيعية والغنية بالراحة أو المجتمعات المسورة التي تم بناؤها خلال العقود القليلة الماضية. يأتي كل دخول إلى السوق مصحوبًا بمطالبات باهظة ، تم ترميز العديد منها الآن بمصطلحات “خضراء” ، والتي ستجذب المشترين الأكثر فطنة. العديد من الذين قرأوا الحافة المشتركة سوف تعلم أن التصميم المتطور لا يرضي دائمًا المواطنين الأفضل تعليماً في أمتنا المنقسمة.

في الأماكن ذات التاريخ الغني والسكان العرقيين المتنوعين ، هناك بحث كبير يشير إلى أن “التمدن والهندسة المعمارية التقليدية” تجتذب المشترين ذوي الدخل المرتفع وتُرضي جميع مالكي المنازل تقريبًا ، في حين أن البناء الجديد دائمًا ما يكون قاصرًا. ينشر الكونغرس من أجل العمران الجديد مثل هذه الأبحاث بانتظام ، والعديد من مخططي الساحل الغربي مثل بيتر كالثوربو ستيفانوس بولي زويد، و إليزابيث مول صممت مجتمعات ناجحة بناءً على دراسات CNU. في معظم الحالات ، فإن الأحياء الجديدة مستوحاة مباشرة من الأحياء القديمة. لا تزال تشارلستون باتري و كوينز فوريست هيلز جاردنز أماكن مرغوبة لتربية الأسرة أو التقاعد أو ببساطة عيش حياة جيدة. المناطق التاريخية في سانتا باربرا وسانتا في وليدفيل هي أماكن محبوبة خارج حدود كاليفورنياونيو مكسيكو وكولورادو. أين ستكون هذه الدول بدون السياحة؟

هل من المسؤول القول بأن البناء الجديد يتفوق بكل المقاييس المعقولة على البناء القديم؟ على ما يبدو ، لم يستخدم السيد جراي كل ما يمكن تصوره قم بالقياس عند عرض قضيته ، لذلك لا يمكنني القول إنني مقتنع بأنه على صواب. آمل أن القراء الناقدين المحيط الأطلسي سيصدرون أحكامهم الخاصة بناءً على أدلة أوسع مما قدمه.

هذا لا يعني أن الولايات المتحدة لن تحتاج 700000 وحدة سكنية كل عام لسد فجوة الإسكان الهائلة على مدى 10 سنوات. إنه يعني ببساطة أن أولئك الذين يعملون في مهن البناء والتخطيط والتصميم يجب أن يبحثوا عن جميع الحلول المناسبة عند معالجة الأزمة. سيكون البناء الجديد هو البديل المنطقي الوحيد في العديد من المناطق ، ولكن عند اختيار المساكن ، فإن حجم واحد لا يناسب أبدًا جميع السكان. في معظم المناطق الحضرية ، توجد مباني مكاتب ومستودعات وكنائس ومدارس زائدة عن الحاجة يرغب المواطنون في حفظها إذا كان من الممكن العثور على استخدامات جديدة لهم. مع الإعفاءات الضريبية مثل تلك الموجودة في التشريع الفيدرالي لعام 1983 قبل تعديلات حقبة ريغان ، وبرنامج الإنفاق القوي على البنية التحتية ، ستكون هذه المباني جذابة للمطورين. سيكسب البناؤون الأموال من إعادة الاستخدام ولن يحتاجوا إلى بناء مساكن جديدة في الأحياء التي يحب الناس العيش فيها. ليس من المنطقي الجدال من أجل التجديد الحضري – تدمير النسيج القديم من أجل إعادة التطوير – عندما تقف العديد من المباني الممتازة فارغة في كل مدينة أمريكية تقريبًا (نعم ، السيد جراي ، حتى لوس أنجلوس).

إذا كان المبنى قديمًا بشكل واضح ، ومتدهور بشكل لا يمكن إصلاحه ، وذو مزايا جمالية قليلة ، فقم بإزالته. لكن لا تفعل الشيء الأمريكي المعتاد وتدينه لمجرد أنه ليس مشرقًا ولامعًا وجديدًا. هناك adobes في نيو مكسيكو التي ظلت قائمة منذ أربعة قرون ، والتي لا تزال توفر أماكن إقامة مريحة وجذابة ، على الرغم من استبدال السباكة عدة مرات على مر السنين. في المناخ الجبلي الجاف ، تتفوق هذه المباني على أفضل منازل Net Zero ، وهي مزروعة مثل الصبار في أماكن محددة. يتعرف الناس معهم ، ويقدرونهم ، ويهتمون برؤية أنهم يظلون في حالة استخدام وإصلاح جيد. كما يذكرنا ستيوارت براند ، تعلم معظم المباني القديمة والتكيف مع الظروف المتغيرة – لن يأتي شيء جيد من تدميرها.